SITUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO ACTUAL E HISTÓRICO DE JAPÓN

 

Evolución económica de Japón

La economía japonesa arrastra una recesión desde hace tres décadas.

  • Después de la segunda guerra mundial acumulo un gran crecimiento.
  • En los años 1989-1990 estalla una fuerte burbuja inmobiliaria y financiera. Propiciada por los excesivos precios de los activos inmobiliarios japoneses y su gran peso en la economía del país.
  • La década de los 90 fue una época donde el país sufría fuerte una crisis debido a las consecuencias del estallido de esta burbuja.
  • En los 2000 los precios volvieron a subir hasta la llegada de la crisis financiera y económica de 2007-2008. Los precios volvieron a estabilizarse pero se frenaron con el impacto del terremoto y posterior tsunami de 2011.
  • Con el aumento de turistas y con la llegada de los Juegos Olímpicos se espera un crecimiento económico en el país.

 

Estallido de la burbuja inmobiliaria y financiera de 1990:

Después de la 2ª Guerra Mundial Japón crecía de media un 10% anual en la década de los 50. Este crecimiento venía favorecido por un tipo de cambio de moneda fijo haciendo muy competitivos los productos de Japón al exterior.

En los 70, con la Guerra de Vietnam Estados Unidos tuvo que imprimir mucha moneda para poder financiar la guerra. Causando una devaluación del dólar. Esta devaluación hizo inevitable la sustitución del cambio de moneda de fijo a flotante, por lo que el yen y los productos que exportaba Japón se volvieron menos atractivos. Provocando una desaceleración del crecimiento del país en los años 70’s y 80’s.

En los 80’s el gobierno fomentaba los créditos inmobiliarios a tipos de interés muy bajos. Que se avalaban con activos inmobiliarios,  muy fáciles de acceder por los ciudadanos. Las empresas cotizaban a borsa con sus activos inmobiliarios que poseían y no por sus beneficios.

La suma de todos estos hechos provocó un aumento de precios desorbitados del suelo y activos inmobiliarios japoneses, creando una gran burbuja inmobiliaria.

Los precios eran tan desorbitados que el terreno del Palacio Imperial de Tokio tenía un valor superior a todo el estado de California.

Entre los años 1989 y 1990 los precios de los productos inmobiliarios descendieron un 50% respeto a los precios que se alcanzaron en 1989, y llegando a perder hasta el 80% de su valor en los siguientes años. La pérdida de valor de los activos inmobiliarios condujo a un descenso similar del índice bursátil japonés de referencia (Nikkei225). Y los tipos de interés aumentaron. En ese momento se empezó a hablar del estallido de la burbuja inmobiliaria y financiera de Japón.

 

Gente paseando por la calle Japón

 

Época de recesión económica (década de los 1990’s y 2000’s)

Esta crisis provocada principalmente por el estallido de la burbuja inmobiliaria y financiera. Fomentada por la pérdida de valor de los productos financieros (una caída del valor de las acciones que rozaron mínimos históricos) y la depreciación de los activos inmobiliarios. Acompañado de unos tipos de interés muy bajos, con poco consumo interior y pocas exportaciones al no ser muy competitivos en el exterior.

Los efectos más directos que provocó esta crisis fue el desempleo, el deterioro de las condiciones de vida de la población nipona, la bajada de los salarios, la disminución del consumo y la inversión privada (de las familias y empresas), el aumento del ahorro privado y las quiebras de empresas.

Durante la época los 90’s las autoridades económicas japonesas introdujeron políticas fiscales expansionistas con un fuerte gasto público para fomentar la recuperación. Esto provocó un gran endeudamiento del país obteniendo una deuda que representaba un 150% del PIB de Japón, aunque no tuvieron un efecto muy positivo en la economía nipona.

Entre 2002 y 2006 la economía japonesa mejoró con un crecimiento medio del PIB del 2% gracias a la inversión privada, las exportaciones, una política monetaria expansiva y una política fiscal restrictiva.

 

El sector bancario

Las quiebras de empresas dejaron tras de sí una acumulación de deudas impagadas, a esto se le sumó una gestión incorrecta de los bancos, una supervisión insuficiente (de la viabilidad de retorno por parte de los demandantes de créditos) y una falta de leyes contra la morosidad. Con todos estos hechos algunos bancos tuvieron muchos problemas de liquidez que en algunos casos provocaron el cierre.

En los años 90 el estado japonés, a cambio de ayudas, había indicado a los bancos que siguieran financiando a empresas inviables (préstamos zombi o crédito malo) para mantener la actividad del país, haciendo que los problemas que tenían los bancos con sus balances empeorara más.

Con el cambio de siglo el Gobierno liberó al sistema bancario del país, esto provocó una mejora en la competitividad y eficiencia de los bancos japoneses.

 

Tokio

 

El sector inmobiliario

 

La década de los 2000’s

En esta década, igual que la economía, los precios de los activos inmobiliarios no se habían recuperado.

A principios de los 2000 empezaron a aparecer las J-REIT (Japan Real Estate Investment Trusts o Fideicomisos de inversión inmobiliaria en Japón). Estos fideicomisos de inversión  que se crearon provocaron un aumento en la actividad del mercado inmobiliario.

En los primeros años de la nueva década hubo miles de millones de yenes en transacciones inmobiliarias bursatilizadas, centrando su atención en los activos de las principales ciudades, haciendo que los precios de algunas zonas de Tokio llegaran a aumentar en un 70 a 100% en comparación con los mínimos que se registraron en 2002, pero el mercado en general siguió debilitándose.

Para el año 2006, una vez más parecía que empezaba a haber una burbuja, por lo que el Ministerio de Finanzas decidió nuevamente involucrarse y restringió los préstamos de inversión en bienes raíces.

Al mismo tiempo, los mercados financieros mundiales tomaron protagonismo cuando el escándalo de préstamos de alto riesgo en EE. UU. estalló en 2007 y culminó con el “shock de Lehman” de 2008. En este punto los inversores extranjeros desaparecieron del mercado inmobiliario japonés.

Los precios de los activos inmobiliarios en Tokio se desplomaron una vez más, pero no volvieron a los mínimos de 2002.

 

Torre de Tokio

 

La década de los 2010’s hasta la actualidad

En 2010, los precios lograron estabilizarse a niveles en torno al 50% por encima de los mínimos.

Durante el mes de marzo de 2011 Japón sufrió un terremoto de gran magnitud seguido de un tsunami que provocó grandes daños en los edificios del distrito de Tohoku y en la central nuclear de Fukushima. A causa de este suceso, el mercado inmobiliario se frenó por el miedo que había al de comprar un inmueble y que volviera a ocurrir otra catástrofe como esta.

A medida que la situación se estabilizó y los esfuerzos de recuperación en Tohoku comenzaron, las transacciones de bienes raíces comenzaron nuevamente. En Tokio el nivel de precios prácticamente no cambiaron con el terremoto.

En este último año, 2018,  se ha hablado de una subida de precios en el mercado inmobiliario residencial japonés. Este aumento solo está concentrado en áreas desenvolupadas de las tres principales ciudades metropolitanas del país y en algún barrio concreto de otras ciudades beneficiadas por la afluencia de nuevos turistas.

La rentabilidad que se puede obtener de los distritos más céntricos de Tokio oscila entre un 3,4% y un 5,4%. Y puede ser un poco superior en apartamentos pequeños.

Aun así, alrededor del 30% de los precios en suelo de todo Japón están aún estancados en  este círculo de deflación, y en las áreas regionales (fuera de las ciudades) la mitad de los distritos siguen con esta tendencia de bajada de precios.

 

Perspectivas en  los próximos años

Con la próxima llegada de los Juegos Olímpicos en 2020, Tokio está experimentando un boom en la construcción por la preparación de estos, y por otros proyectos de re-desarrollo de la ciudad.

El Gobierno a previsto que en el año olímpico el país reciba unos 40 millones de visitantes, y se espera que incluso después de los Juegos sea el turismo el impulsor de crecimiento económico.

Con este aumento de turistas, hay una demanda creciente en tiendas de lujo en calles céntricas en el distrito de Ginza, y se espera que aumente, a finales de 2020, un 8%.

Referente al mercado de oficinas se espera que los precios caigan moderadamente en Tokio, però seguirán subiendo en las ciudades regionales del país nipón.

Por parte del mercado logístico, al desvanecerse el temor de exceso de oferta, los alquileres de instalaciones logísticas de gran escala en el área metropolitana de Tokio se prevé una subida del 2,2% a finales de 2020.

En este 2019 tanto los inversores como los prestamistas puede que se vuelvan más cautelosos debido al aumento de los precios de los bienes raíces.

 

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ARTÍCULO ESCRITO POR CAT REAL ESTATE

Ignacio Castella, CEO - CAT REAL ESTATE

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