SITUACIÓ DEL MERCAT IMMOBILIARI ACTUAL I HISTÒRIC DE JAPÓ

 

Evolució econòmica de Japó

L’economia japonesa arrastra una recessió des de fa tres dècades.

  • Després de la segona guerra mundial  va acumular un gran creixement.
  • En els anys 1989-1990 va estallar una forta bombolla immobiliària i financera. Produïda per els excessius preus dels actius immobiliaris japonesos i el seu gran pes a l’economia del país.
  • La dècada dels 90 va ser una época en que el país sufría una gran crisis degut a les conseqüències de l’esclat d’aquesta bombolla.
  • En els 2000 els preus van tornar a pujar fins a l’arribada de la crisis financera i econòmica de 2007-2008. Quan els preus van tornar a estabilitzar-se, es van frenar a causa de l’impacte del terratrèmol i posterior tsunami de 2011.
  • Amb l’augment de turistes i amb l’arribada dels Jocs Olímpics s’espera un creixement econòmic en el país.

 

Esclat de la bombolla immobiliària i financera de 1990:

Després de la 2ª Guerra Mundial, Japó creixia de mitja un 10% anual durant la dècada dels 50. Aquest creixement venia afavorit pel tipus de canvi de moneda fixe fent molt competitius els productes de Japó a l’exterior.

En els anys 70, amb la Guerra de Vietnam, Estats Units va haver d‘imprimir molta moneda per poder finançar la guerra. Causant una devaluació del dòlar. Aquesta devaluació va fer inevitable la substitució del canvi de moneda de fix a flotant, pel que el Yen i els productes que exporta Japó es va tornar menys atractius. Provocant una desacceleració del creixement del país en els anys 70’s i 80’s.

En els 80’s el govern fomentava els crèdits immobiliaris a tipus d’interès molt baixos. Que s’avalaven amb actiu immobiliaris, molt fàcils d’accedir per als ciutadans. Les empreses cotitzaven a borsa amb els seus actius immobiliaris que posseien i no pels seus beneficis.

La suma de tots aquests fets va provocar un augment de preus desorbitats el sòl i actius immobiliaris japonesos, creant una gran bombolla immobiliària.

Els preus eren tant desorbitats que el terreny que ocupava el Palau Imperial de Tòquio tenia un valor superior a tot l’estat de Califòrnia.

Entre els anys 1989 i 1990 els preus dels productes immobiliaris van descendre un 50% respecte els preus que es van obtenir en 1989, i arribant a perdre fins a un 80% del seu valor en els següents anys. La pèrdua dels actius immobiliaris va conduir a un descens similar de l’índex bursàtil japonès de referència (Nikkei225). I els tipus d’interès van augmentar. En aquest moment es va començar a parlar de l’esclat de la bombolla immobiliària i financera de Japó.

Gente paseando por la calle Japón

 

Època de recessió econòmica (dècada dels 1990’s i 2000’s)

Aquesta crisis provocada principalment per l’esclat de la bombolla immobiliària i financera. Fomentada per la pèrdua de valor dels productes financers (una caiguda del valor de les accions similars a mínims històrics) i la depreciació dels actius immobiliaris. Acompanyats d’uns tipus d’interès molt baixos, amb poc consum interior i poques exportacions al no ser molt competitius a l’exterior.

Els efectes més directius que van provocar aquesta crisis va ser l’atur, el deteriorament de les condicions de vida de la població nipona, la baixada de salaris, la disminució del consum i la inversió privada (de les famílies i les empreses), l’augment de l’estalvi privat i les fallides d’empreses.

Durant l’època dels 90’s les autoritats econòmiques japoneses introduint polítiques fiscals expansionistes amb una forta despesa pública per fomentar la recuperació. Això va provocar un gran endeutament del país obtenint una la deuta que representava un 150% del PIB de Japó, tot i que no va tenir  un efecte molt positiu en l’economia del país.

Entre 2002 i 2006 l’economia japonesa va millorar amb un creixement mitjà del PIB del 2% gràcies a la inversió privada, les exportacions, una política monetària expansiva i una política fiscal restrictiva.

 

El sector bancari

Les fallides d’empreses van deixar darrere seu una acumulació de deutes impagades, a això se li ha de sumar una gestió errònia dels bans, una supervisió insuficient (de la viabilitat del retorn per part dels demandants de crèdits) i una falta de lleis contra la morositat. Amb tots aquests fets alguns bancs van tenir molts problemes de liquiditat que en alguns casos van provocar el tancament de les entitats.

En els 90’s l’estat japonès, a canvi d’ajudes, havia indicat als bancs que seguissin finançant a empreses inviables (préstecs zombis o crèdits dolents) per mantenir l’activitat del país, fent que els problemes que tenien els bancs amb els seus balanços empitjoressin més.

Amb el canvi de segle el Govern va alliberar el sistema bancari del país, això va provocar una millora en la competitivitat i eficiència dels bancs japonesos.

 

Tokio

 

El sector immobiliari

La dècada dels 2000’s

En aquesta década, igual que l’economia del país, els preus dels actius immobiliaris no s’havien recuperat.

A principis dels 2000 comencen a aparèixer les J-REIT (Japan Real Estate Investment Trusts o fideïcomisos d’inversions immobiliàries a Japó). Aquests fideïcomisos d’inversió que es van crear, van provocar un augment en l’activitat del mercat immobiliari.

En els primers anys de la nova dècada va haver mils de milions de Iens en transaccions immobiliaries bursatilitzades, centrant la seva atenció en els actius de les principals ciutats, fent que els preus d’algunes zones de Tòquio arrivés a augmentar en un 70% a 100% en comparació amb els mínims que es van registrar en 2002, però el mercat en general va seguí debilitant-se.

A l’any 2006, una vegada més semblava que començava a haver una bombolla, pel que el Ministeri de Finances va decidir novament involucrar-se i va restringir els préstecs d’inversió en béns immobles.

Al mateix temps, els mercats financers mundials van prendre protagonisme quan l’escàndol de préstecs d’alt risc en EE.UU. va estallar en 2007 i va culminar amb el “shock de Lehman” de 2008. En aquest punt els inversors estrangers van desaparèixer del mercat immobiliari japonès.

Els preus dels actius immobiliaris a Tòquio es van desplomar un cop més, però no van tornar als mínims de 2002.

 

Torre de Tokio

 

La dècada dels 2010’s fins a l’actualitat

En 2010, els preus van aconseguir estabilitzar-se a nivells que rondaven al 50% per sobre dels mínims.

Durant el mes de març de 2011 Japó va sofrir un terratrèmol de gran magnitud seguit d’un tsunami que va provocar grans destrosses en els edificis del districte de Tohoku i en la central nuclear de Fukushima. A causa d’aquest succes, el mercat immobiliari es va frenar per la por que hi havia al comprar un immoble i que tornés a passar una altra catàstrofe com aquella.

A mida que la situació es va estabilitzar i els esforços de recuperació a Tohoku van començar, les transaccions dels béns immobiliaris van començar a novament. A Tòquio el nivell de preus pràcticament no va canviar amb el terratrèmol.

 

Aquest últim any, 2018, s’ha parlat d’una pujada de preus en el mercat immobiliari residencial japonès. Aquest augment només està concentrat en àrees desenvolupades de les tres principals ciutats metropolitanes del país i algún barri concret d’altres ciutats beneficiades per la afluència de nous turistes.

La rendibilitat que es pot obtenir en els districtes més cèntrics de Tòquio oscil·la entre un 3,4% i un 5,4%. I pot ser una mica superior en apartaments petits.

Tot i això, prop del 30% dels preus en sòl de tot Japó estan encara estancats en aquest cercle de deflació, i en àrees regionals (fora de les ciutats) la meitat dels districtes segueixen amb aquesta tendència de baixada de preus.

 

Perspectives en els pròxims anys

Amb la pròxima arribada dels Jocs Olímpics en 2020, Tòquio està experimentant un boom en la construcció per la preparació d’aquests, i per altres projectes de re-desenvolupament de la ciutat.

El Govern a previst que en l’any olímpic el país rebés uns 40 milions de visitants, i s’espera que inclús després dels Jocs sigui el turisme l’impulsor de creixement econòmic del país.

Amb aquest augment de turistes, hi ha una demanda creixent en obrir botigues de luxe en carrers cèntrics en el districte de Ginza, i s’espera que augmenti, a finals de 2020, un 8%.

Referent al mercat d’oficines s’espera que els preus caiguin moderadament a Tòquio, però seguiran pujant en les ciutats regionals del país nipó.

Per part del mercat logístic, al desaparèixer el temor d’excés d’oferta els lloguers d’instal·lacions logístiques de gran escala en l’àrea metropolitana de Tòquio es preveu una pujada del 2,2% a finals de 2020.

En aquest 2019 tant el inversors com els prestamistes es poden tornar més cautelosos degut a l’augment de preus dels béns immobiliaris.

 


Si te ha gustado el artículo, gracias por compartirlo!

ARTÍCLE ESCRIT PER CAT REAL ESTATE

 

Ignacio Castella, CEO - CAT REAL ESTATE

Gestionem els seus actius, Protegim el seu patrimoni

 

 Artículos relacionados