Las propiedades de alquiler han sido una gran inversión para mí y me han hecho ganar mucho dinero. Os voy a explicar la situación de un cliente de Cat Real Estate el cual le gestionamos el patrimonio. Por temas de confidencialidad no indicaremos su nombre.

Mi cliente, una persona joven que no ha heredado patrimonio y se lo ha creado desde los 25 años (actualmente tiene 43 años) está haciendo más de 90.000 euros al año en flujo de caja con sus propiedades y compró su primer alquiler en diciembre de 1998.

Tiene 16 propiedades de alquiler y piensa en comprar 10 más para el año 2023. No basta con comprar cualquier propiedad y convertirla en un alquiler si quieres hacer mucho dinero, tienes que comprar propiedades por debajo del valor de mercado con un gran flujo de efectivo para ser un propietario de alquiler exitoso. En Cat Real Estate te podemos ayudar a encontrar activos por debajo de precio de mercado.

Actualmente, no sólo gana dinero mensualmente gracias a sus alquileres empleando un mínimo esfuerzo, sino que sus alquileres han aumentado enormemente su patrimonio neto gracias a la compra por debajo del valor de mercado y la apreciación posterior (no me gusta contar con el valor de apreciación, pero en realidad es un bono agradable).

En 2002, cuando pudo empezar a ahorrar dinero con su negocio inmobiliario, quería hacerlo crecer lo más rápido posible. Después de explorar muchas oportunidades de inversión, todo lo que leyó e investigó le indicó que el alquiler de propiedades es la mejor inversión.

Lo conozco muy bien y os tengo que decir que él está muy contento con haber elegido invertir en inmuebles, porque no solo le está dando más de 90.000 euros al año, sino que también aumentó su patrimonio neto a 600.000 euros (esto fue cuando tenía 11 alquileres que hicimos el cálculo, porque su patrimonio neto ha aumentado aún más hasta ahora).

¿Por qué se puede ganar mucho dinero con las propiedades de alquiler?

Cuando era más joven, me decía a mí mismo que no necesitaba las cosas más finas de la vida y que estaba feliz con todo lo que era capaz de pagar. Pensaba que no necesitaba lujos porque en verdad no creía poder permitirme las cosas que realmente quería.

En los últimos años he cambiado completamente mi forma de pensar. Ahora creo que puedo lograr y adquirir lo que yo quiera y creo que me estaba haciendo daño a mí mismo al enmascarar mis verdaderos deseos. También me di cuenta que se siente bien poder ayudar a otros. Mientras más dinero tenga, más ayuda podré brindar a los demás.

Cuando tienes ingresos pasivos procedentes de propiedades de alquiler, tienes más tiempo para ayudar a los demás también. Eso es algo muy gratificante.

¿Por qué las propiedades de alquiler a largo plazo son una gran inversión?

A mi cliente le encantan los lujos. Sabía que si alguna vez iba a ser capaz de pagar grandes lujos, tendría que hacer mucho más dinero u obtener rendimientos muy altos con sus inversiones. Ha podido hacer ambas de estas cosas en los últimos años, y gran parte de ese aumento ha sido por su decisión de comenzar a invertir en propiedades de alquiler a largo plazo.

Ha comprado 16 propiedades de alquiler y está haciendo más de 20% de efectivo. De hecho, está haciendo más de 8.000 euros con sus propiedades de alquiler cada mes. Eso significa que obtiene 96.000 euros al año en los ingresos de sus propiedades de alquiler externalizando la gestión en Cat Real Estate.

Encontrar propiedades de alquiler que proporcionen ese flujo de caja no es fácil. Toma meses conseguir grandes ofertas que paguen más de 500 euros al mes de cash flow libre. Sus propiedades de alquiler más comunes cuestan entre 80.000 y 130.000 euros, disponibles para alquilar entre 1.000 y 1.350 al mes. Paga un 20% en efectivo en la compra y financia el resto con un banco. Por lo general se termina gastando de 25.000 a 35.000 euros en efectivo para comprar cada propiedad de alquiler.

El flujo de caja no es el único beneficio de las propiedades de alquiler. Puede pagar cómodamente la hipoteca de sus alquileres mensualmente y tiene grandes ventajas fiscales. Si no es posible encontrar propiedades en tu área de influencia que mejoren el flujo de efectivo, posiblemente quieras examinar la compra de viviendas de alquiler con llave en mano en diferentes áreas del país. En Cat Real Estate estamos especializados en activos en rentabilidad.

Él es capaz de ahorrar mucho dinero en efectivo con cada propiedad de alquiler. Tiene un objetivo claro, ahorrar e invertir dinero como medio de vida.

Hay maneras de comprar propiedades de alquiler con poco dinero, pero creo que obtendrás más en la vida ahorrando tanto como sea posible e invirtiendo sabiamente.

Los objetivos a largo plazo son muy importantes para el éxito en bienes raíces

Sé que 90.000 euros al año no es suficiente ingreso adicional para justificar la compra de un Lamborghini, pero mi cliente empezó a invertir en diciembre de 1998. Planea seguir comprando propiedades de alquiler al menos en los próximos diez años y su meta más grande es poseer 30 propiedades de alquiler para el 2023. No tiene un plan de negocio para conseguir ese objetivo, pero teniendo en cuenta su actual ingreso y ritmo de compra, es un objetivo asumible siempre que te rodees de buenos profesionales del sector inmobiliario. Este objetivo no lo puedes hacer solo. Has de rodearte de los mejores.

El ‘timing’ a comprar son de tres inmuebles al año durante diez años para mostrar el potencial de ingresos de alquiler a largo plazo. Con esta estrategia, y objetivo cumplido podrá conseguir lo lujos que desea.

Como persona has de tener objetivos a largo y a corto plazo que debes estar constantemente modificando y revisando. Establecer metas ha sido una gran parte de mi éxito y me ha ayudado a centrarme en lo que es importante para mí en la vida. Esta serie de atributos describe mi mentalidad y lo que he hecho para ser exitoso.

¿Cuánto cuesta comprar una propiedad de alquiler?

Aquí voy a hablar por encima del coste exacto, pero supongamos que cuesta 80.000 euros comprar y reparar una propiedad de alquiler. No tienes que invertir 240.000 euros al año para comprar tres alquileres, porque puedes empezar re financiando estas propiedades después de tenerlas durante un año y obtener dinero para invertir en más. También puedes ahorrar para el flujo de caja de tus propiedades y adquirir más en el futuro.

Por lo general, puedes comprar propiedades por aproximadamente 120.000 euros, con una tasa de interés del 2% a 25 años y dando de entrada el 20%, lo que deja un pago de 453 euros de hipoteca para principal e intereses. Estos números combinados con alquileres de 1.000 y 1.300 euros al mes me dejan con al menos 500 euros mensuales en ingresos en tus propiedades de alquiler.

¿Cómo puedes hacer 500 euros al mes en flujo de caja con una propiedad de alquiler?

No es fácil hacer 500 euros al mes en flujo de caja con una sola propiedad de alquiler. Has de tener buenos asesores y compar muy bien, pero no es imposible, en Cat Real Estate lo conseguimos. He detallado cómo calcular el flujo de caja y tenemos una calculadora de flujo de efectivo para ayudar a nuestros clientes a sacar estas cuentas. El flujo de caja no viene del alquiler restándole el pago de la hipoteca, porque primero debes considerar muchos otros factores.

Volviendo al ejemplo de mi cliente los alquileres le oscilan entre 1.000 y 1.200 al mes, y los pagos de hipoteca van desde 450 a 650 al mes. Tiene que tener en cuenta el mantenimiento y las vacantes de sus propiedades de alquiler, lo que le deja con unos 500 euros en ganancias cada mes. Puede comprar sus propiedades entre 80.000 a 130.000 euros y por lo general hacer una buena cantidad de reparaciones o reformas antes de ponerlas en alquiler.

Ganar un montón de dinero con propiedades de alquiler no viene solo de comprar una propiedad o dos, sino de comprar muchas propiedades y crearte tu parque de propiedades.

¿Cuánto dinero puedes hacer en diez años con las propiedades de alquiler?

Aquí hay un gráfico que muestra el flujo de caja, las propiedades pagadas, el flujo de caja extra de pagar hipotecas, el dinero pagado para la reducción de la hipoteca, y el ingreso total de diez años.

Espero que los números tengan sentido. No quería escribir una novela para explicar cada detalle. Después de diez años, tú habrías invertido 900.000 euros para comprar 30 propiedades (suponiendo que no debes refinanciar o utilizar otros métodos para pagar menos). Tú estarías generando 248.580 euros al año, que resulta ser el 27% de los 900.000 euros invertidos. ¡También serías el dueño de 15 casas con la claridad y libertad de que alcanzarían un valor de 2,25 millones de euros!

Beneficios adicionales de las propiedades de alquiler

Lo emocionante es que para hacer la matemática más simple, estos números no se ajustaron a la inflación, aumentos de alquiler o el valor de apreciación. Los modelos de las propiedades muestran un ingreso más alto al final de diez años, porque mi cliente está haciendo más de 500 euros mensuales por flujo de caja en cada propiedad y se está planeando comprar más de 10 propiedades de alquiler en los próximos diez años. Si las cosas van como las ha planificado, ¡tendrá más que suficiente ingreso pasivo para pagar sus lujos!

Conclusión

Si no puedes o aún no quieres comprar muchos inmuebles, todavía puedes tener un buen ingreso pasivo por la compra de una casa al año. Puede costar mucho dinero adquirir una propiedad de alquiler, pero puedes compensar y superar el costo inicial con el ingreso que te trae cada una de éstas propiedades.

Si te preguntas cómo puedes permitirte el lujo de gastar tanto dinero en esto, somos asesores inmobiliarios que sabemos muy bien cómo gestionar patrimonios.

Si quieres conseguir tener un parque de propiedades de alquiler, mi recomendación es que te rodees de los mejores. Contrates a una buena agente inmobiliario, que te administre tus propiedades y te presente ‘producto prime’ para conseguir tus objetivos de ingresos por alquiler. En Cat Real Estate estamos especializados en esto. Puedes contactar conmigo cuando quieras.

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