Te agradecería calificases este artículo

En la inversión inmobiliaria, la gente usualmente desconoce todas las formas en las que se puede generar ingresos. Un inversor en inmuebles ha de tener claro los concepto que explicaremos a continuación .

Me refiero a que las acciones históricamente proveen de una tasa de retorno anual de aproximadamente 7% y traen pocos inconvenientes. Compras y vendes a través de un broker y ganas o pierdes la diferencia, menos su comisión e impuestos.

Comparativamente, los valores de empresas inmobiliarias que cotizan en los mercados de valores históricamente dan ingresos inferiores a la media, que pueden estar entorno al 5% de apreciación anual teniendo que hacer un esfuerzo importante de seguimiento. 

Así que, ¿te parece que invertir en empresas inmobiliarias en el mercado de acciones puede ser una buena inversión? Pues definitivamente NO. Ahora te explicaré el porqué y  que pensamos en Cat Real Estate. Una vez que empieces a actuar, empezará la creación de tu riqueza. A continuación te lo muestro.

Veamos… los inversores que invierten directamente en inmuebles comúnmente ganan tasas totales de retorno entre 30% y 40% al año. Posiblemente mucho más. Lo más importante, es que ésta rentabilidad la obtienen pasivamente. Significa que un gestor se encarga del estado de las propiedades, su administración y cobro. El inversor sólo se preocupa de recibir a final de mes el dinero por sus propiedades. ¡ Dinero por correo !

Conocemos muy bien de lo que hablamos, porque en Cat Real Estate estamos especializados en la gestión y administración de inmuebles.  

Pero espera un segundo. ¿Cómo un retorno de 5% por apreciación se convierte a tasas de retorno entre 30% y 40% o más? Entender este punto es la clave, porque una tasa de retorno es lo que realmente queremos. Queremos hacer más con menos.

La verdad es que un inversor en inmuebles se beneficia de cinco centros de ingresos al mismo tiempo:

 

1) Apreciación. 2) Flujo de Caja. 3) Amortizaciones de préstamo. 4) Beneficio de impuestos. 5) Cobertura inflacionaria

En una propiedad común, la apreciación apalancada podría representar un rendimiento del 25%, el flujo de caja otro 8%, la amortización del préstamo 5% y los beneficios fiscales otro 2%, para una tasa de rendimiento anual total de 40% en su pago inicial.

Debido a que se trata de un artículo y no un libro, vamos directamente el primero de estos centro de ingresos: la apreciación del inmueble.

 

Apreciación

No es solo la apreciación. Cuando tomas un préstamo, puedes beneficiarte de la apreciación apalancada, lo que genera una tasa del 5%, que en muchos casos es mucho más alta.

“Apreciación” significa el aumento de valor de la propiedad. ¿Qué significa “apalancado”?

 

Echemos un vistazo con este ejemplo.

Digamos que pusiste pago inicial de 20.000 euros en un hogar pequeño de dos dormitorios, un baño, unifamiliar con un precio total de 100.000 euros. La propiedad se aprecia un 5% después del primer año. No es muy emocionante que digamos… ¿verdad? Tú propiedad de 100.000 ahora vale 105.000.

 

Bueno, pero espera. Tu pago inicial de 20.000€ acaba de ganar los 5.000 €. Así que todavía tienes los 20.000€ invertidos, además de un rendimiento de 5000€ en esa inversión inicial.

 

¡Eso es un 25% de retorno de inversión! Además, es un rendimiento del 25% de sólo uno de los cinco centros de beneficio de los inversores inmobiliarios.

 

Añade la rentabilidad de los otros centros y podrás tener un retorno total de 40%.

Así es. La tasa de rentabilidad de apalancamiento del 25% ni siquiera incluye los ingresos de su renta después de que todos los gastos mensuales de la propiedad hayan sido pagados por la renta del inquilino, tu pago del préstamo que el inquilino está pagando o tus beneficios de cobertura. 

La apreciación apalancada no depende de eso. Así que … ¡wow! Ahora, ¿cómo exactamente sucedió esto? Aunque eres realmente propietario de sólo una parte de la propiedad, tú controlas la propiedad completa de 100.000€ – tanto el pago inicial de 20.000 más la porción de 80.000 tomaste prestada del banco.

Un inversor en inmuebles siempre busca que el coste de la hipoteca y los gastos del inmuebles sean pagados por la renta del inquilino. Hay que encontrar el inmuebles adecuado al precio correcto, y en Cat Real Estate somo especialista en ésto.

Un inversor en inmuebles aprende que el control es más importante que la propiedad. La renta del inquilino controla tus pagos mensuales sobre el préstamo de 80.000€ al banco, así que eso está cubierto también. ¿Acaso esto es magia? ¿Es algo nuevo?

No, el control de un activo total con un pequeño anticipo se llama apalancamiento financiero. ¿Es arriesgado? No, es relativamente estable.

Piensa en ello, la inversión inmobiliaria funciona. Es el refugio vital para los ricos. La gente ha necesitado un inmueble desde el momento en que los neandertales vivían en cuevas hasta el día de hoy cuando un desarrollador de aplicaciones para iPhone solicita un micro-apartamento en Madrid.

 

black-and-white-city-skyline-buildings-compressor

 

A pesar de que vivimos en un mundo que cambia rápidamente, hasta ahora nadie ha predicho que tipos de inmuebles van a desaparecer, ni siquiera en un futuro lejano.

Una acción puede perder el diez por ciento de su valor en un día, mientras que la propiedad inmobiliaria es más estable. ¿Utilizamos alguna herramienta sofisticada para invertir en inmuebles que pronto se volverá obsoleta? De ningún modo, esta es la vieja técnica de comprar y mantener la inversión de bienes raíces.

Un inversor en inmuebles aprende que el control es más importante que la propiedad. El activo tiene que hacerte rico. Tienes que focalizarte en el Cash Flow libre.

 

La apreciación apalancada es en gran medida una forma en que la riqueza inmobiliaria no se gana, sino que se genera.Haz click para twittear

 

De hecho, los gobiernos se esfuerzan por asegurar que la propiedad de una vivienda sea sostenible. Se aseguran de que los préstamos hipotecarios estén disponibles para los prestatarios y los inversores con el fin de mantener los bienes inmuebles viables. Los gobiernos suelen subvencionar los préstamos hipotecarios, y luego proporcionan beneficios fiscales para los propietarios.

Te preguntarás, ¿qué pasa con la molestia que viene con la inversión inmobiliaria? Cuando en vez de hacer esto podrías estar simplemente comprando y vendiendo acciones en un broker.

Los inconvenientes son superados si contratas a un administrador de la propiedad como Cat Real Estate. Tu tiempo es demasiado valioso para recibir llamadas de campo por parte de los inquilinos o tratar directamente con las reparaciones. Nosotros nos podemos ocupar de todo, tú sólo espera a final de mes a recibir el ingresos por alquiler.

La apreciación apalancada es en gran medida una forma en que la riqueza inmobiliaria no se gana, sino que se genera.

¿Aún estás emocionado? Bueno, se pondrá mejor. Recuerda, esta apreciación apalancada es una de las cinco maneras en que los bienes raíces te pagarán de forma simultánea. Falta por tratar el resto: 2) Flujo de Caja. 3) Amortizaciones de préstamo. 4) Beneficio de impuestos. 5) Cobertura inflacionaria, que lo haremos en otro post.

 

Si tienes preguntas o quieres profundizar más en el tema, no dudes en consultarnos. En Cat Real Estate somos profesionales de la inversión.

 

 

Si te ha gustado, gracias por compartirlo !

ARTÍCULO ESCRITO POR CAT REAL ESTATE

Ignacio Castella, CEO - CAT REAL ESTATE

Gestionamos sus activos, Protegemos su patrimonio

 Artículos relacionados

El alquiler de pisos en Barcelona se dispara un 10%

El alquiler de pisos en Barcelona se dispara un 10% en la segunda mitad del 2017
Según datos recogidos por la consultora inmobiliaria Cat Real Estate, actualmente, en la provincia de Barcelona el precio medio de la vivienda es de 1.400€ mensuales, lo que supone un aumento del 2,5% respecto al trimestre anterior.