Cuestiones que plantea la Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda aprobada por el Parlamento Catalán

Especialistas en derecho inmobiliario

Antecedentes

Por el Parlamento catalán se ha aprobado la Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y modificación de la Ley 17/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016 relativas a la protección del derecho a la vivienda.

No sabemos durante cuanto tiempo la Ley será de aplicación, ya que diversos grupos parlamentarios han manifestado su intención de solicitar al Tribunal Constitucional la inconstitucionalidad de la misma. Lo que es una realidad es que en tanto en cuánto no sea declarada su inconstitucionalidad o se declare la suspensión de su aplicación por parte del Tribunal Constitucional será de aplicación.

La admisión a trámite de un recurso de inconstitucionalidad no produce, por regla general, la suspensión automática de los preceptos legales impugnados, salvo en el supuesto que el Presidente del Gobierno recurra una ley, disposición o acto con fuerza de ley de una Comunidad Autónoma y solicite expresamente en la demanda la suspensión de su vigencia y aplicación. En este caso, el Tribunal Constitucional ha de ratificar o levantar la suspensión en un plazo no superior a cinco meses.

Entrada en vigor

La Ley aprobada por el Parlamento será de aplicación el día siguiente de su publicación en el Diario oficial de la Generalitat de Cataluña, salvo para las viviendas de obra nueva o gran rehabilitación que se pongan en alquiler, que no se les aplicará hasta que hayan transcurrido tres años de la entrada en vigor.

¿Qué ocurre con los contratos que se firmaron antes de la entrada en vigor de la Ley aprobada por el Parlamento catalán?

NO les será de aplicación la nueva ley, salvo que se amplíe el plazo de duración o se modifique la renta en cuyo caso se aplicará la ley.

Es decir, si tenemos un contrato que se firmó el 1 de Mayo de 2016 con una duración de 5 años, lo que implica que finalizaría el 1 de Mayo de 2.021, si a la finalización del mismo se amplía por un año en esta ampliación deberá comprobarse que la renta que se va a pagar no supera el índice de referencia. Si lo que se modifica es la renta lo mismo.

Contratos de arrendamiento a los que se aplica la Ley

A los contratos de arrendamiento que cumplan con los dos requisitos siguientes:

1.- Tengan como finalidad servir de vivienda habitual del arrendatario

2.- La vivienda se encuentre en un área que haya sido declarada con mercado de vivienda tenso

Contratos excluidos de aplicación de la Ley

• Los contratos que no tienen por objeto ser vivienda habitual del inquilino, en consecuencia, no se aplicará a los arrendamientos de locales, de oficinas, de temporada, turísticos, etc.
• Los contratos con finalidad social/ asistencial
• Los contratos sujetos a régimen de protección oficial

Áreas han sido declaradas con mercado de vivienda tensa

En la Ley aprobada por el Parlamento se ha declarado que 60 municipios que se relacionan al final de esta exposición son áreas con mercado de vivienda tensa, entre los municipios incluidos se encuentra Barcelona y toda su área metropolitana.

Que supone que se arriende una vivienda que va a ser destinada a vivienda habitual en un área de mercado declarada con mercado de vivienda tenso

Que la renta estará limitada, el propietario ya no podrá fijar libremente el alquiler.

En qué consiste la limitación

Que la renta no podrá ultrapasar:

• El precio de referencia para un alquiler de una vivienda de similares características en un mismo entorno urbano.
• El precio de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento actualizado si la vivienda ha estado arrendada en los últimos cinco años

Ello implica que si la vivienda no ha estado arrendada en los últimos cinco años se aplicará el índice de referencia

Por el contrario, en el supuesto de que se ponga en alquiler una vivienda que ha estado arrendada en los últimos cinco años se tendrá que ver qué precio es el que me da el valor de referencia y qué precio se estaba pagando, y coger el más bajo.

Esta limitación del segundo punto no se aplicará

• cuando entre el propietario y el anterior arrendatario existía una relación de parentesco
• el arrendamiento era sobre una vivienda que con anterioridad estaría excluida (por ejemplo, que anteriormente fuera una vivienda social)
• cuando se trata de un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda que haya estado arrendada en los 5 años anteriores y sea arrendadora una persona física cuya unidad de convivencia tenga unos ingresos iguales o inferiores 2,5 veces al indicador de renta de suficiencia de Cataluña, contando también las rentas de arrendamientos. En este caso no se aplicará el índice de referencia y se aplicará la renta consignada en el último contrato actualizada, salvo que aplicando el índice de referencia la renta que resulte sea superior a que si se aplica la renta del anterior contrato.

¿Quién determina el índice/precio de referencia y cómo puedo obtenerlo?

El precio/índice de referencia lo determinará el Departamento de Vivienda de la Generalitat. Antes de ofrecer una vivienda en alquiler deberá solicitarse a través del portar del Departament d‘Habitatge el índice de referencia.

http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

Esta será la imagen que obtendremos para un piso en Barcelona de 150 metros cuadrados, construido entre 1944 y 1975 en buen estado de conservación y con ascensor.

Precio metro cuadrado Alquiler

En este caso el precio del alquiler debe ser de 1.755 euros mensuales (150 metros por 11,70 metros cuadrados)

¿Qué índice debe aplicarse el que nos dan, o puedo aplicarse un índice superior o inferior siempre que se encuentre dentro de los límites del índice de referencia máximo o mínimo?

Debe aplicarse el índice de referencia concreto.

Sólo podrá establecerse una renta superior que en ningún caso puede suponer más de un 5% ni superar el índice de referencia máximo, siempre que se acuerde entre propiedad e inquilino y que concurran tres de las siguientes características específicas:

• Ascensor
• Aparcamiento
• Vivienda amueblada
• Sistema de calefacción o refrigeración de la vivienda
• Zonas comunitarias de uso compartido
• Piscina comunitaria o equipamientos análogos
• Servicios de conserjería
• Vistas especiales

¿Qué puntos se tienen en cuenta para fijar el índice de referencia?

Como puede comprobarse si se accede al Departament d’Habitatge para poder obtener e índice de referencia precisaremos:

• Dirección
• Superficie
• Año de construcción
• Estado de conservación
• Certificado energético

Consulta el índice de referencia de precios de alquiler

Esta es la pantalla que tendremos que completar:

Se puede pactar que los gastos generales y los servicios individuales los abone el arrendatario

La Ley permite que las partes pacten que el arrendatario asuma los gastos generales y los servicios individuales, en este caso se tendrá que determinar que parte es renta y que parte es pagos de gastos y servicios.

Viviendas de obra nueva o en las que se ha efectuado una gran rehabilitación

En este caso y durante un periodo de 5 años no se aplicarán las limitaciones aunque la vivienda tenga como finalidad servir de vivienda habitual al arrendatario y se encuentre dentro de un área declarada de mercado tenso.

Pasos que debemos seguir cuando pongamos una vivienda en alquiler

Ver si es una vivienda que se encuentra dentro de un área de mercado tenso y si va a servir de vivienda habitual del inquilino.

En caso afirmativo: debemos solicitar el índice de referencia a través del portal del Departament d’Habitatge de la Generalitat, este índice de referencia deberá hacerse constar en el anuncio del alquiler. Además, el documento con el índice de referencia debe adjuntarse al contrato de arrendamiento.

En el supuesto de que la vivienda haya estado arrendada en los 5 años anteriores, hay que informar por escrito al arrendatario de la renta que se había estado abonando actualizada.

Una vez tengamos estas dos rentas (la fijada por el índice de referencia y la que se ha abonado durante los 5 últimos años), deberemos ver cual es más baja, y la inferior es por la que se podrá alquilar la vivienda. En el contrato se tendrá que hacer constar como se ha fijado la renta.

Si la vivienda no ha estado arrendada en los 5 años anteriores bastará con obtener el índice de referencia para saber por qué precio se puede arrendar.

Régimen Sancionador

La Ley establece una serie de infracciones unas graves y otras leves para el supuesto de que no se cumpla con lo establecido en la Ley aprobada, además de permitir al arrendatario iniciar acciones judiciales en solicitud del reembolso de las cantidades abonadas de más por lo no aplicación de la Ley mediante el procedimiento verbal con independencia de la cuantía.

Municipios en los que se aplica

1. Badalona
2. Barberà del Vallès
3. Barcelona
4. Blanes
5. Calafell
6. Castellar del Vallès
7. Castelldefels
8. Cerdanyola del Vallès
9. Cornellà de Llobregat
10. Esplugues de Llobregat
11. Figueres
12. Gavà
13. Girona
14. Granollers
15. L’Hospitalet de Llobregat
16. Igualada
17. Lleida
18. Manlleu
19. Manresa
20. Martorell
21. El Masnou
22. Mataró
23. Molins de Rei
24. Montcada i Reixac
25. Montgat
26. Olesa de Montserrat
27. Olot
28. Palafrugell
29. Pallejà
30. Pineda
31. El Prat de Llobregat
32. Premià de Mar
33. Reus
34. Ripollet
35. Rubí
36. Sabadell
37. Salou
38. Salt
39. Sant Adrià de Besòs
40. Sant Andreu de la Barca
41. Sant Boi de Llobregat
42. Sant Cugat del Vallès
43. Sant Feliu de Guíxols
44. Sant Feliu de Llobregat
45. Sant Joan Despí
46. Sant Just Desvern
47. Sant Pere de Ribes
48. Sant Vicenç dels Horts
49. Santa Coloma de Gramenet
50. Santa Perpètua de Mogoda
51. Sitges
52. Tarragona
53. Terrassa
54. Tortosa
55. El Vendrell
56. Vic
57. Viladecans
58. Vilafranca del Penedès
59. Vilanova i la Geltrú
60. Vilassar de Mar

Índice de la Ley

CAPITULO I.- DISPOSICIONES GENERALES

Art. 1.- Objeto y ámbito de aplicación

CAPITULO II.- REGIMEN ESPECIAL DE CONTENCIÓN DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN AREAS CON MERCADO DE VIVIENDA TENSO

SECCION I.- DECLARACIÓN DE AREAS CON MERCADO DE VIVIENDAS TENSO

Art. 2.- Requisitos para de la declaración de áreas de mercado de vivienda tenso

Art.3.- Procedimiento para de la declaración de áreas de mercado de vivienda tenso

Art4.- Contenido de la Declaración de áreas de mercado de vivienda tenso y periodo de vigencia

Art 5.- Índice de referencia de precios de alquiler de viviendas

Art.6.- Determinación de la renta inicial de alquiler

Art.7.- Determinación del precio de referencia

Art.8.- Actualización de la renta

Art.9.- Gastos generales y servicios individuales

Art.10.- Arrendamiento de viviendas nuevas o rehabilitadas

Art.11.- Obras de mejora

Art.12.- Reembolso de cantidades percibidas en exceso

Art.13.- Deber de informar sobre el régimen de contención de rentas en las ofertas de arrendamiento de viviendas en áreas con mercado de viviendas tenso

SECCION III.- REGIMEN DE CONTROL Y REGIMEN SANCIONADOR APLICABLE

Art.14.- Régimen de control y régimen sancionador aplicable

XAPITULO III.- MODIFICACIONES LEGISLATIVAS EN EL AMBITO DEL DERECHO A LA VIVIENDA

SECCION I.- MODIFICACION LEY 18/2007 DEL DERECHO A LA VIVIENDA

Art. 15.- Modificación articulo 124

Art.16.- Modificación del art. 125

SECCION II.- MODIFICACION DE LA LEY 24/2015 DE MEDIDAS URGENTES PARA AFRONTAR LA EMERGENCIA EN EL AMBITO DE LA VIVIENDA Y LA POBREZA ENERGETICA

Art. 17.- Modificación del art. 5

SECCION III.-  MODIFICACION DE LA LEY 4/2016 DE MEDIDAS DE PROTECCION DEL DERECHO A LA VIVIENDA DE PERSONAS EN RIESGO DE EXCLUSIÓN SOCIAL

Art. 18.- Modificación del art. 16

Art.19.- Derrogación de la Disposición Adicional Sexta

DISPOSICIONES ADICIONALES

PRIMERA.- HABILITACION PARA APLICAR LOS PORCENTAJES CORRECTORES

SEGUNDA.- EXCLUSION DE VIVIENDAS DE GRAN SUPERFICIE DEL REGIMEN DE CONTENCION DE RENDAS

TERCERA.- RESOLUCION EXTRAJUDICIAL DE CONFLICTOS

CUARTA.- PROCEDIMIENTO JUDICIAL

QUINTA.- HABILITACIÓN PARA EL SUMINISTRO DE INFORMACIÓN RELATIVA A RENTAS CONTRACTUALES

SEXTA.-  SEGUIMIENTO Y EVALUACIÓN DE LAS MEDIDAS DE CONTENCION DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

PRIMERA.- REGIMEN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO PREVIAVENTE VIGENTES EN UNA AREA CON MERCADO DE VIVIENDA TENSO

SEGUNDA.- DECLARACION TRANSITORIA DE MUNICIPIOS CON AREAS CON MERCADO DE VIVIENDA TENSO

DISPOSICIONES FINALES

PRIMERA.- PROYECTO DE LEY DE REGULACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTOS DE VIENES

SEGUNDA.- REVISION DEL CRITERIO PARA LA DETERMINACIÓN DE LA RENTA INICIAL DE LOS ALQUILERES

TERCERA.- MARCO COMPETENCIAL

CUARTA.- ENTRADA EN VIGOR

ANEXO.- MUNICIPIOS CON AREAS CON MERCADO DE VIVIENDA TENSO

Artículo redactado en colaboración con nuestro despacho de abogados especializado en inversiones inmobiliarias CASTELLA ABOGADOS

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