Cuestiones que plantea la Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda aprobada por el Parlamento Catalán

Especialistas en derecho inmobiliario
Antecedentes
Por el Parlamento catalán se ha aprobado la Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y modificación de la Ley 17/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016 relativas a la protección del derecho a la vivienda.
No sabemos durante cuanto tiempo la Ley será de aplicación, ya que diversos grupos parlamentarios han manifestado su intención de solicitar al Tribunal Constitucional la inconstitucionalidad de la misma. Lo que es una realidad es que en tanto en cuánto no sea declarada su inconstitucionalidad o se declare la suspensión de su aplicación por parte del Tribunal Constitucional será de aplicación.
La admisión a trámite de un recurso de inconstitucionalidad no produce, por regla general, la suspensión automática de los preceptos legales impugnados, salvo en el supuesto que el Presidente del Gobierno recurra una ley, disposición o acto con fuerza de ley de una Comunidad Autónoma y solicite expresamente en la demanda la suspensión de su vigencia y aplicación. En este caso, el Tribunal Constitucional ha de ratificar o levantar la suspensión en un plazo no superior a cinco meses.
Entrada en vigor
La Ley aprobada por el Parlamento será de aplicación el día siguiente de su publicación en el Diario oficial de la Generalitat de Cataluña, salvo para las viviendas de obra nueva o gran rehabilitación que se pongan en alquiler, que no se les aplicará hasta que hayan transcurrido tres años de la entrada en vigor.
¿Qué ocurre con los contratos que se firmaron antes de la entrada en vigor de la Ley aprobada por el Parlamento catalán?
NO les será de aplicación la nueva ley, salvo que se amplíe el plazo de duración o se modifique la renta en cuyo caso se aplicará la ley.
Es decir, si tenemos un contrato que se firmó el 1 de Mayo de 2016 con una duración de 5 años, lo que implica que finalizaría el 1 de Mayo de 2.021, si a la finalización del mismo se amplía por un año en esta ampliación deberá comprobarse que la renta que se va a pagar no supera el índice de referencia. Si lo que se modifica es la renta lo mismo.
Contratos de arrendamiento a los que se aplica la Ley
A los contratos de arrendamiento que cumplan con los dos requisitos siguientes:
1.- Tengan como finalidad servir de vivienda habitual del arrendatario
2.- La vivienda se encuentre en un área que haya sido declarada con mercado de vivienda tenso
Contratos excluidos de aplicación de la Ley
- Los contratos que no tienen por objeto ser vivienda habitual del inquilino, en consecuencia, no se aplicará a los arrendamientos de locales, de oficinas, de temporada, turísticos, etc.
- Los contratos con finalidad social/ asistencial
- Los contratos sujetos a régimen de protección oficial
Áreas han sido declaradas con mercado de vivienda tensa
En la Ley aprobada por el Parlamento se ha declarado que 60 municipios que se relacionan al final de esta exposición son áreas con mercado de vivienda tensa, entre los municipios incluidos se encuentra Barcelona y toda su área metropolitana.
Que supone que se arriende una vivienda que va a ser destinada a vivienda habitual en un área de mercado declarada con mercado de vivienda tenso
Que la renta estará limitada, el propietario ya no podrá fijar libremente el alquiler.
En qué consiste la limitación
Que la renta no podrá ultrapasar:
- El precio de referencia para un alquiler de una vivienda de similares características en un mismo entorno urbano.
- El precio de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento actualizado si la vivienda ha estado arrendada en los últimos cinco años
Ello implica que si la vivienda no ha estado arrendada en los últimos cinco años se aplicará el índice de referencia
Por el contrario, en el supuesto de que se ponga en alquiler una vivienda que ha estado arrendada en los últimos cinco años se tendrá que ver qué precio es el que me da el valor de referencia y qué precio se estaba pagando, y coger el más bajo.
Esta limitación del segundo punto no se aplicará
- cuando entre el propietario y el anterior arrendatario existía una relación de parentesco
- el arrendamiento era sobre una vivienda que con anterioridad estaría excluida (por ejemplo, que anteriormente fuera una vivienda social)
- cuando se trata de un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda que haya estado arrendada en los 5 años anteriores y sea arrendadora una persona física cuya unidad de convivencia tenga unos ingresos iguales o inferiores 2,5 veces al indicador de renta de suficiencia de Cataluña, contando también las rentas de arrendamientos. En este caso no se aplicará el índice de referencia y se aplicará la renta consignada en el último contrato actualizada, salvo que aplicando el índice de referencia la renta que resulte sea superior a que si se aplica la renta del anterior contrato.
¿Quién determina el índice/precio de referencia y cómo puedo obtenerlo?
El precio/índice de referencia lo determinará el Departamento de Vivienda de la Generalitat. Antes de ofrecer una vivienda en alquiler deberá solicitarse a través del portar del Departament d‘Habitatge el índice de referencia.
http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/
Esta será la imagen que obtendremos para un piso en Barcelona de 150 metros cuadrados, construido entre 1944 y 1975 en buen estado de conservación y con ascensor.

Precio metro cuadrado Alquiler
En este caso el precio del alquiler debe ser de 1.755 euros mensuales (150 metros por 11,70 metros cuadrados)
¿Qué índice debe aplicarse el que nos dan, o puedo aplicarse un índice superior o inferior siempre que se encuentre dentro de los límites del índice de referencia máximo o mínimo?
Debe aplicarse el índice de referencia concreto.
Sólo podrá establecerse una renta superior que en ningún caso puede suponer más de un 5% ni superar el índice de referencia máximo, siempre que se acuerde entre propiedad e inquilino y que concurran tres de las siguientes características específicas:
- Ascensor
- Aparcamiento
- Vivienda amueblada
- Sistema de calefacción o refrigeración de la vivienda
- Zonas comunitarias de uso compartido
- Piscina comunitaria o equipamientos análogos
- Servicios de conserjería
- Vistas especiales
¿Qué puntos se tienen en cuenta para fijar el índice de referencia?
Como puede comprobarse si se accede al Departament d’Habitatge para poder obtener e índice de referencia precisaremos:
- Dirección
- Superficie
- Año de construcción
- Estado de conservación
- Certificado energético

Consulta el índice de referencia de precios de alquiler
Esta es la pantalla que tendremos que completar:
Se puede pactar que los gastos generales y los servicios individuales los abone el arrendatario
La Ley permite que las partes pacten que el arrendatario asuma los gastos generales y los servicios individuales, en este caso se tendrá que determinar que parte es renta y que parte es pagos de gastos y servicios.
Viviendas de obra nueva o en las que se ha efectuado una gran rehabilitación
En este caso y durante un periodo de 5 años no se aplicarán las limitaciones aunque la vivienda tenga como finalidad servir de vivienda habitual al arrendatario y se encuentre dentro de un área declarada de mercado tenso.
Pasos que debemos seguir cuando pongamos una vivienda en alquiler
Ver si es una vivienda que se encuentra dentro de un área de mercado tenso y si va a servir de vivienda habitual del inquilino.
En caso afirmativo: debemos solicitar el índice de referencia a través del portal del Departament d’Habitatge de la Generalitat, este índice de referencia deberá hacerse constar en el anuncio del alquiler. Además, el documento con el índice de referencia debe adjuntarse al contrato de arrendamiento.
En el supuesto de que la vivienda haya estado arrendada en los 5 años anteriores, hay que informar por escrito al arrendatario de la renta que se había estado abonando actualizada.
Una vez tengamos estas dos rentas (la fijada por el índice de referencia y la que se ha abonado durante los 5 últimos años), deberemos ver cual es más baja, y la inferior es por la que se podrá alquilar la vivienda. En el contrato se tendrá que hacer constar como se ha fijado la renta.
Si la vivienda no ha estado arrendada en los 5 años anteriores bastará con obtener el índice de referencia para saber por qué precio se puede arrendar.
Régimen Sancionador
La Ley establece una serie de infracciones unas graves y otras leves para el supuesto de que no se cumpla con lo establecido en la Ley aprobada, además de permitir al arrendatario iniciar acciones judiciales en solicitud del reembolso de las cantidades abonadas de más por lo no aplicación de la Ley mediante el procedimiento verbal con independencia de la cuantía.
Municipios en los que se aplica
- Badalona
- Barberà del Vallès
- Barcelona
- Blanes
- Calafell
- Castellar del Vallès
- Castelldefels
- Cerdanyola del Vallès
- Cornellà de Llobregat
- Esplugues de Llobregat
- Figueres
- Gavà
- Girona
- Granollers
- L’Hospitalet de Llobregat
- Igualada
- Lleida
- Manlleu
- Manresa
- Martorell
- El Masnou
- Mataró
- Molins de Rei
- Montcada i Reixac
- Montgat
- Olesa de Montserrat
- Olot
- Palafrugell
- Pallejà
- Pineda
- El Prat de Llobregat
- Premià de Mar
- Reus
- Ripollet
- Rubí
- Sabadell
- Salou
- Salt
- Sant Adrià de Besòs
- Sant Andreu de la Barca
- Sant Boi de Llobregat
- Sant Cugat del Vallès
- Sant Feliu de Guíxols
- Sant Feliu de Llobregat
- Sant Joan Despí
- Sant Just Desvern
- Sant Pere de Ribes
- Sant Vicenç dels Horts
- Santa Coloma de Gramenet
- Santa Perpètua de Mogoda
- Sitges
- Tarragona
- Terrassa
- Tortosa
- El Vendrell
- Vic
- Viladecans
- Vilafranca del Penedès
- Vilanova i la Geltrú
- Vilassar de Mar
Índice de la Ley
CAPITULO I.- DISPOSICIONES GENERALES
Art. 1.- Objeto y ámbito de aplicación
CAPITULO II.- REGIMEN ESPECIAL DE CONTENCIÓN DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN AREAS CON MERCADO DE VIVIENDA TENSO
SECCION I.- DECLARACIÓN DE AREAS CON MERCADO DE VIVIENDAS TENSO
Art. 2.- Requisitos para de la declaración de áreas de mercado de vivienda tenso
Art.3.- Procedimiento para de la declaración de áreas de mercado de vivienda tenso
Art4.- Contenido de la Declaración de áreas de mercado de vivienda tenso y periodo de vigencia
Art 5.- Índice de referencia de precios de alquiler de viviendas
Art.6.- Determinación de la renta inicial de alquiler
Art.7.- Determinación del precio de referencia
Art.8.- Actualización de la renta
Art.9.- Gastos generales y servicios individuales
Art.10.- Arrendamiento de viviendas nuevas o rehabilitadas
Art.11.- Obras de mejora
Art.12.- Reembolso de cantidades percibidas en exceso
Art.13.- Deber de informar sobre el régimen de contención de rentas en las ofertas de arrendamiento de viviendas en áreas con mercado de viviendas tenso
SECCION III.- REGIMEN DE CONTROL Y REGIMEN SANCIONADOR APLICABLE
Art.14.- Régimen de control y régimen sancionador aplicable
XAPITULO III.- MODIFICACIONES LEGISLATIVAS EN EL AMBITO DEL DERECHO A LA VIVIENDA
SECCION I.- MODIFICACION LEY 18/2007 DEL DERECHO A LA VIVIENDA
Art. 15.- Modificación articulo 124
Art.16.- Modificación del art. 125
SECCION II.- MODIFICACION DE LA LEY 24/2015 DE MEDIDAS URGENTES PARA AFRONTAR LA EMERGENCIA EN EL AMBITO DE LA VIVIENDA Y LA POBREZA ENERGETICA
Art. 17.- Modificación del art. 5
SECCION III.- MODIFICACION DE LA LEY 4/2016 DE MEDIDAS DE PROTECCION DEL DERECHO A LA VIVIENDA DE PERSONAS EN RIESGO DE EXCLUSIÓN SOCIAL
Art. 18.- Modificación del art. 16
Art.19.- Derrogación de la Disposición Adicional Sexta
DISPOSICIONES ADICIONALES
PRIMERA.- HABILITACION PARA APLICAR LOS PORCENTAJES CORRECTORES
SEGUNDA.- EXCLUSION DE VIVIENDAS DE GRAN SUPERFICIE DEL REGIMEN DE CONTENCION DE RENDAS
TERCERA.- RESOLUCION EXTRAJUDICIAL DE CONFLICTOS
CUARTA.- PROCEDIMIENTO JUDICIAL
QUINTA.- HABILITACIÓN PARA EL SUMINISTRO DE INFORMACIÓN RELATIVA A RENTAS CONTRACTUALES
SEXTA.- SEGUIMIENTO Y EVALUACIÓN DE LAS MEDIDAS DE CONTENCION DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
PRIMERA.- REGIMEN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO PREVIAVENTE VIGENTES EN UNA AREA CON MERCADO DE VIVIENDA TENSO
SEGUNDA.- DECLARACION TRANSITORIA DE MUNICIPIOS CON AREAS CON MERCADO DE VIVIENDA TENSO
DISPOSICIONES FINALES
PRIMERA.- PROYECTO DE LEY DE REGULACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTOS DE VIENES
SEGUNDA.- REVISION DEL CRITERIO PARA LA DETERMINACIÓN DE LA RENTA INICIAL DE LOS ALQUILERES
TERCERA.- MARCO COMPETENCIAL
CUARTA.- ENTRADA EN VIGOR
ANEXO.- MUNICIPIOS CON AREAS CON MERCADO DE VIVIENDA TENSO
Artículo redactado en colaboración con nuestro despacho de abogados especializado en inversiones inmobiliarias CASTELLA ABOGADOS
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ARTÍCULO ESCRITO POR CAT REAL ESTATE
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En el teléfono 695 93 06 74 daremos una respuesta inmediata y sin esperas a los problemas de nuestros inquilinos.
Buenos días,
Quería, por favor, hacerles una consulta.
Alquilé mi vivienda en 2014, por un período de tres años, y posteriormente renové el contrato por tres más (este segundo contrato, desconozco si el administrador lo depositó en la cámara de la propiedad urbana o si se considera una renovación y no se hizo). Se hizo un precio por debajo al inquilino, por no quererle perjudicar al encontrarse en el momento de la renovación en situación vulnerable. Sin embargo, el inquilino dejó de pagar hace un año (no encontrándose, ya, en situación vulnerable) y el próximo mes se producirá el alzamiento.
En este caso, cuando recupere la vivienda, y si la renovación por tres años no se depositó en la cámara (o institución pertinente, donde se deposita la fianza), puedo alquilar el piso según el índice de precio oficial, ya que el contrato se firmó hace 6 años y la ley dice que es ‘los últimos 5 años’, o tengo que mantener el precio (totalmente fuera de mercado) al que se hizo la renovación? Es decir: cuenta el contrato depositado o la renovación?
Gracias de antemano
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