Cómo comprar una propiedad de alquiler por debajo de mercado

Una parte clave de mi estrategia de inversión en las propiedades que compro para alquilar es obtener el mejor precio de compra. No es fácil comprar propiedades por debajo del valor del mercado, pero es muy importante lograrlo por muchas razones.

Si el objetivo de la compra es poner en rentabilidad el activo, es fundamental obtener una buena oferta por la  compra de la propiedad.

Un precio de compra por debajo del mercado te permite construir un valor neto invertible, incrementar el flujo de caja y vender la propiedad libremente si alguna vez se te presenta un problema.

Hablo de cómo comprar propiedades por debajo del valor del mercado, pero ¿cómo puedes determinar una excelente oferta en una propiedad de alquiler?

¿Cómo determinar el valor de mercado en las propiedades de alquiler?

El primer paso para saber esto es entender el concepto de valor de mercado. Una vez que sepas esto, necesitarás saber cuán por debajo querrás ir para comprar el activo, porque adquirir una nueva propiedad por 1 euro menos de lo que vale en el mercado no es un ‘gran negocio’.

¿Cuánto por debajo debo ir respecto al valor de mercado para que una oferta sea buena?

Cuando compro propiedades de alquiler, me marco un objetivo de compra de al menos 20% por debajo del valor de mercado. La razón por las que las compro tan por debajo es porque quiero tener un buen flujo de caja, por eso mientras más barato lo consiga, más alto será.

Hacer estas adquisiciones con precios por debajo del valor del mercado me permite re financiar más fácil y poder construir un buen patrimonio a precios razonables. Mientras más de esto último tenga, más oportunidades tendré de obtener préstamos del banco para seguir comprando. Mi plan es adquirir 10 propiedades de alquiler este año.

De hecho, no creo que necesariamente tengas que comprar una propiedad de alquiler con un 20% por debajo del valor de mercado para que sea una buena oferta. Tienes que decidir por ti mismo cuánto necesitas de cada negocio.

Mientras más por debajo del valor del mercado quieras comprar, más difícil será encontrar propiedades de alquiler. Para ello es fundamental que te rodees de un buen asesor inmobiliario que te presente producto invertible a precios razonables. En Cat Real Estate estamos especializados en eso. Por el contrario, ya te comento que si insistes en solo hacer compras por debajo del 50% del valor de mercado, nunca podrás conseguir una propiedad.

¿Cómo afectan las reformas a la compra de una propiedad por debajo del valor del mercado?

Algunas personas me preguntan «¿Qué puedo hacer para comprar una propiedad que está 20.000€ por debajo del valor de mercado, teniendo en cuenta que esa casa necesita 20.000€ en reparaciones?»

Las reformas aumentan el valor de una propiedad. Pero cuidado, en muchas ocasiones no cuantificas bien el valor de la reforma y acaba costando mucho más.

El valor de una casa variará dependiendo de su condición. Si tu propiedad necesita 20.000€ en reparaciones, su valor final no sería el valor de compra + la reforma, sino que tendrías que incrementar al valor resultante al menos un 20% más. Este dato es estadístico en base a mi experiencia en la compra de activos para reformar.

Pero insisto en ser muy cauto a la hora de invertir para reformar, ya que en muchos casos hay costes ocultos. Asesórate con un buen ‘Property Manager’ que ayudaran en análisis de la inversión.

¿Cómo calculas una buena oferta en una propiedad de alquiler que necesita reformas?

Utilizo la misma fórmula para casas que necesitan reformas y para propiedades en buen estado.

El mercado variará para cada uno dependiendo de cuánto descuento pedirán los compradores sobre las propiedades van a comprar a comprar y reformar.

En algunos mercados, sobre todo aquellos donde el stock de viviendas sea elevado, un inversor en inmuebles puede solicitar un gran descuento para las propiedades que requieran de una gran reforma. En otros mercados, aquellos donde el stock sea reducido los propietarios pueden ser más duros en la negociación y no conseguirás grandes descuentos. Has de buscar el mercado equilibrado, pero siempre tender a mercados con poco stock de viviendas.

Yo quiero comprar una propiedad de alquiler a un 20% por debajo del valor del mercado a reformar. Si una casa cuesta 150.000€ tengo que comprarla por 120.000 menos las reforma que se necesita. Si esa casa necesita una inversión en reformas de 15.000 euros de trabajo, tengo que comprarla por 105.000€. Ese será mi objetivo de inversión.

Esta propiedad al menos la podré vender una vez reformada por 180.000€ y mi beneficio será de 60.000 € o de 50% sobre el valor de compra  + reforma.

Mientras más trabajo necesite esa propiedad, más descuento pediré porque necesitaré más tiempo para reformarla y necesito cargar con esos gastos.

¿Siempre quiero comprar un 20% por debajo del valor de mercado?

Cuando veo mis propiedades, me fijo en que un par de compras no han cumplido esa regla del 20%.

Sin embargo, todas estuvieron muy cerca. La octava que compré puede haber sido la que más se alejó de mi objetivo del 20%. Para la mayoría de las compras que hago necesito 10.000€ de trabajo extra para la reforma y el número 8 necesitó menos de 2.000€. Al ser tan mínimo ese gasto adicional, le vino muy bien a mi flujo de caja y decidí comprar la propiedad.

Conclusión

Obtener una buena oferta en una propiedad de alquiler es una de las cosas que hacen a una compra excelente. Necesitas asegurarte de tener un buen flujo de caja cuando compres una nueva propiedad.

Cada persona tiene una idea diferente del descuento que necesitan para cerrar un buen negocio.

Quiero comprar propiedades que estén al menos 20% por debajo del mercado, pero eso quizá no es posible para algunos inversionistas, mientras que otros querrán un descuento aún mayor.

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