En el mercado inmobiliario comercial, el éxito de una inversión no se mide solo por la ubicación o el flujo de peatones; se mide por la sostenibilidad del negocio que ocupa el espacio.
En el grupo Cat Real Estate, cada semana analizamos minuciosamente diversos activos de retail para incorporar a nuestra cartera. Si hay una métrica que consideramos vital y determinante antes de presentar una oferta en firme, es, sin lugar a dudas, la tasa de esfuerzo.
¿Qué es exactamente la tasa de esfuerzo?
La tasa de esfuerzo en un local comercial es el porcentaje de los ingresos totales que el negocio destina exclusivamente al pago del alquiler.
Es el termómetro real de la salud financiera del inquilino. Si la tasa es demasiado alta, el negocio se vuelve vulnerable; si es la adecuada, la relación entre propietario e inquilino se consolida a largo plazo.
Recientemente, Xavier Berneda Martín (CEO del grupo MUNICH® Sports & Fashion) señalaba en una entrevista que, en el sector de la moda, esta tasa no debería superar el 15% para garantizar la viabilidad del punto de venta. Una afirmación que compartimos plenamente y que encaja con nuestros propios estándares de análisis.
Tasas de esfuerzo recomendables por sectores
Basándonos en nuestra trayectoria y experiencia en la gestión e inversión de activos comerciales, estas son las horquillas de tasa de esfuerzo que consideramos saludables según la tipología de negocio:
| Sector | Tasa de Esfuerzo Recomendable |
| Supermercados | 2% – 5% |
| Restauración | 8% – 10% |
| Moda | 9% – 15% |
| Hostelería | 10% – 20% |
| Lujo (High Street / Prime) | Puede superar el 15% (por el valor de marca y posicionamiento) |
Un indicador de la salud urbana
Existe una correlación directa entre el equilibrio de estas tasas y la vitalidad de las ciudades. Cuando la tasa de esfuerzo es la correcta, las calles comerciales prosperan y no hay locales vacíos.
Un ejemplo claro de este equilibrio lo encontramos en la calle Major de Sarrià en Barcelona, que actualmente cuenta con una salud comercial excelente y una tasa de ocupación del 98% (puedes leer más sobre este caso de éxito en este enlace a la noticia).
Queremos conocer tu opinión
Lograr el equilibrio perfecto entre la rentabilidad del inversor y la viabilidad del operador es el gran reto del retail actual.
¿Estáis de acuerdo con estos porcentajes por sector? ¿Habéis detectado variaciones en vuestros últimos análisis?
¡Nos dejas tu opinión en los comentarios!
Si te ha gustado el artículo, gracias por compartirlo!
ARTÍCULO ESCRITO POR CAT REAL ESTATE
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